Thông tin thị trường bất động sản Đồng Nai

Trong tất cả các thành phố vệ tinh của TP.HCM thì Đồng Nai được xem là tỉnh có tiềm năng phát triển bất động sản (BĐS) lớn nhất nhờ vào vị trí địa lý, đa dạng địa hình, quỹ đất còn nhiều và đặc biệt là quy hoạch hạ tầng giao thông liên kết vùng với nhiều dự án nâng cấp, mở rộng, từ quốc lộ, cảng biển, đường sông, đường sắt và trong tương lai là sân bay quốc tế Long Thành. Nhờ đó, hàng trăm dự án BĐS tại tỉnh Đồng Nai đã và đang được phát triển và hình thành nên cộng đồng dân cư mới tại đây, nổi bật là các khu đô thị (KĐT) quy mô lớn.

1. Thông tin chung

Vị trí

Đồng Nai thuộc vùng Đông Nam Bộ, được hình thành trên cơ sở hợp nhất hai tỉnh Biên Hòa và tỉnh Long Khánh. Về vị trí, Đồng Nai tiếp giáp với các tỉnh, thành sau:

  • Phía Đông Bắc giáp tỉnh Lâm Đồng
  • Phía Tây Bắc giáp tỉnh Bình Dương và Bình Phước
  • Phía Đông giáp tỉnh Bình Thuận
  • Phía Tây giáp TP.HCM
  • Phía Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Diện tích, dân số

Đồng Nai có diện tích tự nhiên 5.907,236 km2, gần gấp 3 lần diện tích TP.HCM (2.095 km2), chiếm khoảng 19,43% diện tích của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê năm 2019, dân số Đồng Nai đạt 3.177.401 người, đông dân thứ 2 ở Đông Nam Bộ, chỉ sau TP.HCM. Đồng Nai cũng là tỉnh có tỷ lệ dân nhập cư cao nhất ở miền Nam, chỉ sau Bình Dương và TP.HCM. Tỷ lệ dân sống ở thành thị tính đến năm 2020 là 44,27%.

Địa hình, khí hậu

Tỉnh Đồng Nai sở hữu địa hình vùng đồng bằng và trung du với những núi sót nằm rải rác. Địa hình tương đối bằng phẳng, có xu hướng thấp dần theo hướng Bắc Nam. Tỉnh cũng có đa dạng cảnh quan từ sông, suối, hồ đến thác, khu bảo tồn Thiên nhiên Văn hóa, vườn quốc gia Cát Tiên, rừng ngập mặn Long Thành – Nhơn Trạch tạo nên nhiều điểm du lịch thu hút dân địa phương và các tỉnh đến tham quan, vui chơi. Từ đó hình thành nên các dự án nghỉ dưỡng, KĐT với cảnh quan độc đáo, ít đô thị nào ở miền Nam có.

địa hình đồng nai

Đồng Nai có đa dạng địa hình từ đồng bằng, đầm lầy, núi thấp… với nhiều cảnh quan tự nhiên đẹp.

Khí hậu Đồng Nai cũng là một trong những đặc điểm nổi bật khiến tỉnh thu hút nhiều đầu tư đa lĩnh vực. Đồng Nai có 2 mùa rõ rệt với nhiệt độ cao đều quanh năm (trung bình từ 25-27 độ C), thuận lợi cho sản xuất nông lâm nghiệp, đa dạng hóa cây trồng.

Đơn vị hành chính

Tỉnh Đồng Nai có 11 đơn vị hành chính cấp huyện, trong đó bao gồm 2 thành phố Biên Hòa, Long Khánh và 9 huyện: Cẩm Mỹ, Định Quán, Long Thành, Nhơn Trạch, Tân Phú, Thống Nhất, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Xuân Lộc. Thành phố Biên Hòa là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh.

Điều kiện về kinh tế

Là một trong ba góc nhọn của tam giác phát triển TP.HCM – Bình Dương – Đồng Nai, Đồng Nai sở hữu nhiều cụm công nghiệp nghề truyền thống với hơn 35 khu công nghiệp có tổng diện tích 12.055 ha đã được phê duyệt và đi vào hoạt động như Long Thành, Biên Hòa II, Nhơn Trạch II, An Phước, Biên Hòa, Giang Điền, Amata… Đến nay, đã có hơn 40 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào tỉnh với tổng số vốn đầu tư trên 31 tỷ USD.  Tỉnh có nhiều nghề công nghiệp truyền thống, khai thác được nguồn tài nguyên sẵn có của địa phương như nghề làm hủ tiếu, nghề làm bánh đa, gò thùng thiếc, gia công đồ mỹ nghệ, nghề mộc, chế biến nông sản, đúc đồng, đúc gang, sản xuất gạch ngói.

Đất canh tác nông nghiệp tại Đồng Nai chiếm phần lớn diện tích của tỉnh với nhiều loại đất tốt, phù hợp cho phát triển các cây công nghiệp , cây ăn quả có giá trị kinh tế cao như xoài, bưởi, cao su, điều, cà phê, tiêu… Trong đó, bưởi Tân Triều của Đồng Nai nổi danh không chỉ ở miền Nam mà trên cả nước bởi vị ngọt thanh và rất mọng nước.

Cùng với tiềm năng về phát triển công nghiệp, nông nghiệp, Đồng Nai còn sở hữu nhiều cảnh quan thiên nhiên hoang sơ, kỳ vĩ như Thác Mai – Bàu nước sôi, hồ Trị An, Vườn quốc gia Cát Tiên, núi Chứa Chan, sông Đồng Nai… là điều kiện lý tưởng để đầu tư, phát triển các loại hình du lịch. Tỉnh cũng đang phát triển nhanh các dự án nhà ở, bệnh viện, trường học, dịch vụ vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng, sân golf… nhằm thu hút đầu tư.

Kết thúc năm 2020, Đồng Nai đã về đích với quy mô GRDP 366,6 nghìn tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng trên 4,44%, xếp thứ 4 cả nước. Tổng vốn đăng ký cấp mới và dự án tăng vốn đầu tư FDI đạt 1.219,94 triệu USD (tính đến ngày 20/12/2021) cho thấy Đồng Nai vẫn là điểm đến an toàn, hấp dẫn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

2. Quy hoạch – Hạ tầng tỉnh Đồng Nai

Giao thông

Đồng Nai sở hữu hệ thống giao thông thuận tiện với nhiều tuyến đường quốc lộ chạy qua: quốc lộ 1, quốc lộ 1K, quốc lộ 20, quốc lộ 51, quốc lộ 56, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Đây là những tuyến đường giao thông đối ngoại quan trọng của tỉnh, có vai trò kết nối, thúc đẩy giao lưu và trao đổi kinh tế với các tỉnh, thành lân cận.

quốc lộ 1

Quốc lộ 1 (cao tốc Bắc – Nam) đoạn qua Long Thành.

Tuyến đường sắt Bắc – Nam đoạn qua địa bàn tỉnh có chiều dài 87,5km với 8 ga, trong đó 2 ga chính là ga Biên Hòa và ga Long Khánh. Cảng hàng không quốc tế Long Thành đang triển khai thi công dự kiến có công suất tiếp đón 25 triệu hành khách/năm và 1,2 triệu tấn hàng hóa/năm.

Tỉnh có các cảng đang hoạt động: cảng Gò Dầu, cảng Đồng Nai. Đồng Nai cũng đang xúc tiến triển khai xây dựng cảng Phước An cho tàu có trọng tải 60.000 DWT, cụm cảng biển nhóm V cho tàu có trọng tải 30.000 DWT. Ngoài ra, tỉnh còn rất gần với cụm cảng của TP.HCM, cụm cảng Cái Mép của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Thông tin quy hoạch

Theo quy hoạch xây dựng vùng tỉnh Đồng Nai đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt, đến năm 2030, tỉnh sẽ trở thành một trung tâm công nghiệp – đô thị hiện đại, trung tâm thương mại, dịch vụ chất lượng cao và vùng nông lâm nghiệp hiện đại phát triển cân bằng, bền vững. Đến năm 2050, Đồng Nai sẽ tập trung nâng cao chất lượng đô thị, phát triển theo mô hình đô thị sinh thái.

Thông tin quy hoạch nổi bật nhất vẫn liên quan đến hạ tầng giao thông. Trong các năm tới, Đồng Nai tiếp tục triển khai và sớm hoàn thành các tuyến đường giao thông quan trọng, có vai trò thúc đẩy kinh tế – xã hội, phát triển công nghiệp và đô thị, đồng thời kết nối hệ thống giao thông quốc gia và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Đáng chú ý nhất là dự án đường cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, đường Vành đai 3 từ Tân Vạn – Nhơn Trạch và đường Dầu Giây – Đà Lạt.

Về sân bay Long Thành, đầu năm 2021, dự án đã chính thức khởi công giai đoạn 1. Trong tương lai, khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, Đồng Nai sẽ trở thành một trong những đô thị văn minh, hiện đại, là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bên cạnh đó, tháng 8/2019, Thủ tướng Chính phủ đã giao tỉnh Đồng Nai triển khai dự án cầu Cát Lái nối Quận 2 TP.HCM với Nhơn Trạch, Đồng Nai. Theo thông tin mới nhất, dự án này dự kiến khởi công vào năm 2023 sau 3 năm chuẩn bị. Tháng 10/2021, dự án đường 319 nối dài và nút giao với cao tốc TP. Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây cũng đã hoàn thành và đưa vào khai thác. Ngoài ra, UBND tỉnh Đồng Nai đã chấp thuận chủ trương đầu tư 4 tuyến đường (ĐT770B, ĐT773B, ĐT780B và mở rộng tuyến đường ĐT763B) kết nối các TP và huyện trên địa bàn tỉnh, với nhiều đường trực tiếp kết nối sân bay Long Thành. Ngoài ra, để thuận tiện hơn nữa trong việc kết nối TP.HCM và Đồng Nai, tỉnh cũng chuẩn bị triển khai mở rộng cao tốc TP. HCM – Long Thành – Dầu Giây từ 4 lên 8 làn xe đoạn dài gần 24 km, từ nút giao An Phú đến vị trí giao dự kiến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (Đồng Nai).

Tiện ích

Trường học

Tỉnh Đồng Nai hiện có 7 trường đại học, 10 trường cao đẳng, 5 trường trung cấp, 25 trung tâm giáo dục nghề nghiệp và 20 cơ sở khác có đăng ký hoạt động giáo dục nghề nghiệp. Cùng với đó là hệ thống các trường trung học phổ thông, trung học cơ sở, tiểu học và mầm non tương đối hoàn chỉnh.

Danh sách một số trường đại học, cao đẳng nổi bật ở Đồng Nai:

Đại học Lạc HồngĐại học Công Nghệ Đồng NaiĐại học Công Nghệ Miền ĐôngĐại học Đồng NaiĐại học Lâm NghiệpĐại học Nguyễn HuệCao đẳng kỹ thuật Đồng NaiTrường Cao đẳng Công nghệ và Quản trị SonadeziTrường Cao Đẳng Lê Quý Đôn

Bệnh viện

Nhờ nằm gần TP.HCM nên Đồng Nai khá thuận lợi trong việc tiếp cận khoa học kỹ thuật, từ đó giúp mạng lưới y tế tỉnh phát triển. Đến nay, Đồng Nai đã có 11 bệnh viện tuyến huyện trên 11 huyện, thành phố.

Danh sách các bệnh viện:

Bệnh viện Đa khoa Đồng NaiBệnh viện Đa khoa Thống nhất (Bệnh viện Thánh Tâm)Bệnh viện Tâm thần Trung ương II (Bệnh viện Biên Hòa)Bệnh viện Nhi đồng Đồng NaiBệnh viện Phổi tỉnhBệnh viện Y học cổ truyềnBệnh viện Phụ sản Âu CơBệnh viện Răng-Hàm-Mặt Việt Anh ĐứcBệnh viện 7BBệnh viện Da liễu TỉnhBệnh viện Đại học Y Dược Shing MarkBệnh viện Đa khoa Cao su Đồng NaiBệnh viện Đa khoa TP. Biên HòaBệnh viện Đa khoa KV. Long KhánhBệnh viện Quốc tế Hoàn Mỹ Đồng NaiBệnh viện Hoàn Mỹ ITO Đồng NaiBệnh viện Đa khoa Tâm Hồng Phước

Cùng với đó là hệ thống phòng khám và chăm sóc sức khỏe Quốc tế Sỹ Mỹ, các phòng khám đa khoa, chuyên khoa tư nhân, các hiệu thuốc… phần nào đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh của người dân trong tỉnh và các tỉnh lân cận.

Công viên

Đồng Nai ngày càng được chú trọng đầu tư các khu vui chơi, trung tâm giải trí, ấn tượng nhất là Công viên nước Vịnh Kỳ Diệu thuộc Thành phố du lịch sinh thái Sơn Tiên. Công viên có sức chứa lên đến 30.000 du khách và được xác lập 5 kỷ lục: Công viên nước lớn nhất Việt Nam, sóng nhân tạo cao nhất Việt Nam, biển nhân tạo lớn nhất Việt Nam, dòng sông Kỳ Diệu dài nhất Việt Nam, màn hình LED ngoài trời lớn nhất Việt Nam.

Đồng Nai cũng có nhiều điểm tham quan, du lịch tiềm năng như khu du lịch Bửu Long, vườn quốc gia Nam Cát Tiên, khu du lịch sinh thái Thác Mai – hồ nước nóng, khu du lịch thác Giang Điền, khu du lịch ven sông Đồng Nai, khu làng du lịch Tre Việt, khu du lịch Long Châu Viên, khu du lịch Suối Mơ, khu du lịch Thủy Châu…

Bến xe

Bến xe Đồng Nai hay còn gọi là bến xe Tam Hiệp có địa chỉ lại quốc lộ 1A, phường Bình Đa, TP. Biên Hòa đã hoạt động từ lâu đời, mỗi ngày có hàng trăm lượt xe khách chạy liên tỉnh nên luôn tấp nập.

Bến xe Biên Hòa được xây dựng tại địa chỉ 04 Nguyễn Ái Quốc, phường Quang Vinh, TP. Biên Hòa, là nơi trung chuyển của các tuyến xe buýt đi nội thành và ngoại tỉnh.

Bến xe Phú Thạnh có địa chỉ tại xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch cũng là một trong những bến xe buýt chuyên tuyến nội tỉnh.

Bến xe Tân Phú có địa chỉ tại Km 125, quốc lộ 20, huyện Tân Phú, tại đây có các tuyến xe đi ngoại tỉnh.

3. Dự án bất động sản nổi bật trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, hiện có khoảng 227 dự án bất động sản tại Đồng Nai, trong đó 43% là các dự án KĐT và khu dân cư (KDC), 48% là các dự án đất nền, chỉ có 4% dự án căn hộ và còn lại là các dự án khác.

Dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Vì cảnh quan đa dạng, quỹ đất rộng nên các dự án BĐS tại Đồng Nai thường được quy hoạch khá độc đáo với nhiều loại hình tùy theo đặc điểm địa thế của từng khu vực:

– Long Thành và Nhơn Trạch phát triển các KĐT và đất nền, đặc biệt có những cảnh quan độc đáo như KĐT trên đảo, các con sông, rạch tự nhiên ngay trong KĐT. Tiêu biểu có các dự án Swanbay, bao gồm chung cư, nhà phố, biệt thự, dinh thự; dự án iD Junction biệt thự biệt lập ngay dưới cao tốc; dự án Swanpark liền kề khu công nghiệp KCN; dự án KĐT sát cạnh sân bay Long Thành Century City. Ngoài ra, khu vực này có khá nhiều khu tái định cư như Lộc An – Bình Sơn, khu tái định cư kế cận sân bay Long Thành.

– Biên Hòa phát triển dự án căn hộ trong trung tâm, và phía ngoài là các dự án KĐT ăn theo các quy hoạch giao thông như Metro Bến Thành – Suối Tiên, đường Vành Đai 3. Tiêu biểu có các dự án căn hộ Biên Hòa Complex, KĐT Izumi City Nam Long, Aqua City…

aqua city

Dự án khu đô thị sinh thái tại thành phố Biên Hòa, Đồng Nai.

– Trảng Bom phát triển các KDC tái định cư và đất nền, chủ yếu là dự án nhỏ lẻ của chủ đầu tư (CĐT) địa phương.

– Long Khánh có rất ít dự án BĐS, chủ yếu là hoạt động bán, cho thuê nhà riêng, nhà mặt phố.

– Cẩm Mỹ mạnh về mua bán đất nền tự phát, truyền thống, chủ yếu ăn theo các quy hoạch KCN.

– Thống Nhất, Xuân Lộc, Vĩnh Cửu, Định Quán, Tân Phú chưa phát triển mạnh về dự án BĐS mà chủ yếu là thị trường đất nền cá nhân, nhà riêng.

Nhìn chung, các dự án BĐS tại Đồng Nai vẫn còn tập trung khá nhiều tại các khu vực sốt đất như sân bay Long Thành, các dự án đường tỉnh lộ, đường Vành Đai 3, chủ yếu ở TP. Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch. Số lượng dự án không thể bằng TP.HCM (khoảng trên dưới 1.000 dự án), Bình Dương (hơn 300 dự án) nhưng quy mô các dự án tại Đồng Nai lớn hơn nhiều, và chủ yếu là KĐT được quy hoạch bài bản theo hướng biệt lập. Đồng Nai đã và đang tiếp nhận một lượng lớn dân nhập cư từ khắp các tỉnh, thành nên đây vẫn là thị trường cho thuê tiềm năng.

4. Lịch sử biến động giá BĐS Đồng Nai

Lịch sử tăng giá tại thị trường BĐS Đồng Nai trải qua những cột mốc đáng chú ý:

– Năm 2017: Sau khi các dự án hạ tầng giao thông lớn như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, đường cao tốc Bến Lức – Long Thành… được công bố, giá đất tại các khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành tăng phi mã lên 3-4 tỷ/lô đất 1000m2. Điều này khiến giá đất tại các khu vực lân cận như ven TP. Biên Hòa, Cẩm Mỹ cũng manh nha tăng theo.

Lịch sử biến động giá nhà đất Đồng Nai theo dữ liệu tin rao của Batdongsan.com.vn.

– Năm 2018: Đây là thời kỳ sốt đất đầu tiên trong 5 năm trở lại đây ở Đồng Nai, tập trung tại huyện Trảng Bom, Cẩm Mỹ với loại hình đất nền. Mỗi lô đất nền được rao bán khoảng 2 tỷ đồng, tăng 20 –30% so với năm 2017, ngay cả những huyện xa như Cẩm Mỹ cũng không nằm ngoài guồng quay đó. Ngoài ra, đất nông nghiệp ở TP. Biên Hòa tăng  tới 20-50 tỷ đồng/ha, đất nông nghiệp tại các huyện giáp ranh Biên Hòa cũng bị giới đầu cơ đẩy lên 10-15 tỷ đồng/ha, tăng gấp đôi so với trước đó. Giá đất tại các khu vực “nóng” như Long Thành, Nhơn Trạch vẫn tăng phi mã như năm 2017.

– Năm 2019: Hàng loạt dự án BĐS được công bố, chủ yếu là KĐT tập trung tại Long Thành và Nhơn Trạch để đón đầu các công trình giao thông trọng điểm như cầu Cát Lái, sân bay Long Thành, đường Vành đai 3.

– Năm 2020 – 2021: Thời kỳ bùng nổ của loạt dự án BĐS lan khắp các thành phố, các huyện của tỉnh Đồng Nai, đa dạng về loại hình và quy mô. Các ông lớn BĐS như Novaland, Đất Xanh, Nam Long, Tây Hồ, Kim Oanh… đều dịch chuyển xuống Đồng Nai để phát triển các dự án KĐT tại đây.

5. Thông tin cho người mua BĐS tại Đồng Nai để đầu tư

Ở thời điểm hiện tại và cả trong tương lai, bất động sản Đồng Nai vẫn chủ yếu là loại hình nhà lẻ, đất nền, nhà phố biệt thự compound và nhà trọ cho thuê, bất động sản công nghiệp. 

Nhà đầu tư bất động sản tại Đồng Nai có thể lựa chọn 3 nhóm sản phẩm chính:
– Bất động sản nằm tại các thành phố, thị trấn đã hiện hữu, hạ tầng tương đối hoàn thiện như Biên Hoà, Long Khánh, Long Thành, Trảng Bom. Các sản phẩm tại đây dù không có nhiều yếu tố để tăng giá đột biến nhưng tính thanh khoản luôn cao và giá trị tăng trưởng bền vững theo thời gian.
– Bất động sản ở khu vực lân cận thành phố Biên Hoà, Long Khánh, thị trấn Long Thành, huyện Trảng Bom là lựa chọn của các nhà đầu tư dài hạn từ 5-7 năm bởi khi giá trị bất động sản khu vực trung tâm tăng cao như một lẽ tất yếu sẽ kéo theo khu vực lân cận tăng giá lên.

– Bất động sản tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng như sân bay quốc tế Long Thành. Nhóm đầu tư này có rủi ro hơn vì đôi khi thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, bị thay đổi hay quá trình triển khai quy hoạch chậm trễ nhưng nếu may mắn sẽ thắng lớn.

6. Thông tin cho người mua BĐS tại Đồng Nai để ở

Do phát triển công nghiệp nên Đồng Nai thu hút nhiều lao động nhập cư. Số liệu của cuộc Tổng điều tra dân số và nhà ở gần nhất cho thấy, Đồng Nai có mức nhập cư cao thứ tư, tỷ lệ lao động nhập cư chiếm 9,2%, bao gồm lao động là công nhân, chuyên gia, quản lý dẫn tới nhu rất lớn về nhà ở. Bên cạnh đó, những khu vực giáp ranh TP.HCM như TP. Biên Hoà, Nhơn Trạch cũng thu hút một lượng đáng kể khách hàng từ thành phố về mua nhà, đất để an cư. Có một thực trạng ở Đồng Nai là các khu dân cư cao cấp, nhà ở thương mại mọc lên nhiều nhưng lại ít thu hút được người dân đến sinh sống thì những dự án nhà giá rẻ, trung bình lại quá ít nên phần đông công nhân vẫn lựa chọn sống trong những khu nhà trọ xập xệ, thiếu tiện nghi.

Theo tìm hiểu của Batdongsan.com.vn, Đồng Nai có 6 dự án chung cư đang vận hành, tập trung chủ yếu ở TP. Biên Hoà, giá bán trung bình khoảng 32 triệu đồng/m2, chỉ bằng một nửa so với căn hộ hạng C ở TP.HCM nhưng vẫn vượt quá khả năng chi trả của đại đa số bộ phận công nhân. Ở loại hình nhà ở xã hội, hiện tỉnh có khoảng 13 dự án đang được triển khai, dự kiến cung ứng gần 10.750 căn nhà dành cho người thu nhập thấp. Trong giai đoạn 2021-2030, tỉnh sẽ dành 924 ha đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có gần 310 ha xây dựng dự án nhà ở có công nhân nhưng nhiều dự án vẫn chưa được triển khai hoặc chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Đến đầu năm nay, mới có gần 3.800 căn hộ được hoàn thành. Dự kiến đến năm 2025, Đồng Nai sẽ hoàn thành 2.500 căn nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 10.000 người và mỗi địa phương có nhiều khu công nghiệp, nhu cầu cao về nhà ở xã hội như Nhơn Trạch, Trảng Bom, Long Thành, TP. Biên Hòa sẽ khởi công từ 1-2 dự án nhà ở xã hội. Hiện trên địa bàn tỉnh có 2 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán là Khu nhà ở công nhân tại thị trấn Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch và Khu nhà ở xã hội thuộc trung tâm dịch vụ công nghiệp Bàu Xéo, thị trấn Trảng Bom. Trong đó, khu nhà ở công nhân tại thị trấn Hiệp Phước do Công ty Idico – Urbiz làm chủ đầu tư, có quy mô 10,02 ha, cung ứng 1.950 căn hộ có diện tích từ 39-49m2, giá bán từ 8,1-12,6 triệu đồng/m2. Dự án khu nhà ở xã hội thuộc khu công nghiệp Bàu Xéo do CTCP Thống Nhất làm chủ đầu tư có quy mô 2,05 ha, cung ứng 624 căn hộ diện tích từ 30-32m2, giá bán từ 4,9-8,7 triệu đồng/m2.

Ở loại hình nhà ở liền thổ, nhờ lợi thế quỹ đất sẵn có lớn, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mức giá bán hợp lý nên nguồn cung tại Đồng Nai khá dồi dào, áp đảo hoàn toàn TP.HCM với khoảng 130% và lượng giao dịch nhiều hơn 160%. Dự kiến, đến năm 2024, Đồng Nai sẽ cung cấp 17.700 sản phẩm nhà liền thổ ra thị trường, nhiều hơn TP.HCM 105%. Ghi nhận từ dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán nhà ở liền thổ tại Đồng Nai đã bị đẩy lên giá khá cao và tăng trưởng đều đặn qua các năm. Tại thời điểm đầu năm 2022, biệt thự, liền kề có giá rao bán trung bình khoảng 55 triệu/m2, nhà phố có giá bán 49 triệu/m2, giá nhà riêng lẻ cũng vươn lên mức giá 30 triệu/m2.

7. Thông tin dành cho người thuê BĐS 

Về giá cho thuê nhà tại Đồng Nai, theo dữ liệu tin rao của Batdongsan.com.vn, phân khúc căn hộ trung cấp có giá thuê dao động từ 8 – 12 triệu/căn 2 phòng ngủ, tập trung chủ yếu tại TP. Biên Hòa. Nhơn Trạch khá sôi động với phân khúc rẻ hơn, mức giá cho thuê từ 5 triệu/căn 1 phòng ngủ trở xuống. Nhà mặt phố, biệt thự cho thuê chủ yếu tập trung tại TP. Biên Hòa, giá thuê từ 20-40 triệu/tháng. Ở Nhơn Trạch, những căn nhà phố, biệt thự, liền kề trong các dự án BĐS mới có giá thuê khá rẻ, chỉ khoảng 15 – 17 triệu/tháng.

8. Nhận định, lời khuyên

Về pháp lý, phần lớn các dự án đất nền do các công ty BĐS phân phối tại Đồng Nai đều có sổ hồng trao tay cho cư dân sau một thời gian ngắn. Với KĐT đã xây xong thì cư dân được trao sổ hồng ngay sau khi thanh toán. Những sai phạm về pháp lý chủ yếu ở vấn đề giấy phép xây dựng. Chẳng hạn, cuối năm 2020, dự án Dragon City ở phường Tam Phước, TP. Biên Hòa bị phạt phục hồi nguyên trạng đất do tự ý sử dụng đất làm dự án đất nền, làm đường đi, vỉa hè trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi. Vào đầu năm nay, Hợp tác xã dịch vụ sản xuất nông nghiệp Gò Me cũng bị xử phạt vì việc sử dụng sai mục đích những diện tích được đánh giá là đất “vàng” ở thành phố Biên Hòa.

Lực lượng môi giới tại Đồng Nai có những đặc điểm tương đồng với thị trường BĐS non trẻ tại đây. Môi giới đa phần là dân địa phương, trình độ văn hóa đa dạng, có khi dưới 12/12 và chủ yếu là đi theo các cơn sốt đất. Cách thức hoạt động khá truyền thống, chủ yếu qua người quen giới thiệu. Một lực lượng môi giới nữa ở Đồng Nai là các môi giới tự do ở TP.HCM đi theo các dự án BĐS lớn tại Đồng Nai và hoạt động tại đây. Các sàn giao dịch BĐS lớn như Đất Xanh, Kim Oanh… khi phát triển dự án tại đây cũng dẫn theo môi giới của mình tới thị trường Đồng Nai.

Với những đặc điểm trên về thị trường BDS Đồng Nai, Batdongsan.com.vn đưa ra một số lời khuyên cho các nhà đầu tư cũng như người mua ở thực khi muốn xuống tiền tại đây. Với mục đích mua để đầu tư, bạn có thể chọn loại hình liền kề, biệt thự hoặc đất nền trong những KĐT lớn để chuyển nhượng. Nên chọn sản phẩm trong các KĐT là các dự án của CĐT lớn, tiềm lực từ TP.HCM như Novaland, Kim Oanh, Đất Xanh, Swan City như Swanbay, SwanPark, Aqua City, Gem Sky World, Century City. Hầu hết các KĐT này đều tập trung tại những vị trí gần sân bay Long Thành hoặc thuận tiện di chuyển vào TP.HCM, tiêu biểu như tại huyện Long Thành, Nhơn Trạch và TP.Biên Hòa. Tỷ suất lợi nhuận của các dự án này vào khoảng 30% từ lúc mở bán cho đến sau 1 năm chuyển nhượng. Các nhà đầu tư kỳ vọng khi sân bay Long Thành đi vào hoạt động 2025 thì giá các KĐT này sẽ tăng cao nữa. Về pháp lý đất nền, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về pháp lý 1/500 trên website của Sở KH&ĐT tỉnh Đồng Nai, sổ có phải là riêng từng nền không, có bắt buộc thời gian xây dựng nhà không, thời gian ra sổ khi hoàn công là bao lâu…

Với loại hình đất nền, nhà đầu tư có thể nhắm đến các khu vực có quy hoạch KCN và đang có quỹ đất rộng như Cẩm Mỹ, Trảng Bom. Tuy nhiên, ở các khu vực này có ít dự án từ CĐT lớn nên khi muốn đầu tư, bạn phải tìm hiểu kỹ thông tin về pháp lý, loại hình đất là nông nghiệp hay đã lên thổ cư, đến tận nơi để xem đất hơn là chỉ trao đổi qua điện thoại với môi giới. Ở loại hình nhà riêng, nhà mặt phố, nhà đầu tư có thể lựa chọn khu vực lân cận TP. Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch như TP. Long Khánh, Thống Nhất. Các nơi này chủ yếu giao dịch chính chủ và môi giới địa phương nên bạn cũng cần xem rõ giấy tờ pháp lý và xem nhà tận nơi để quyết định.

đất nền đồng nai

Loại hình đất nền tại các khu vực có quy hoạch KCN sẽ có tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời tốt hơn.

Một vấn đề nữa cần quan tâm đó là khả năng tài chính của bản thân ở mức nào. Vì các dự án tại Đồng Nai thường có quy mô lớn nên số vốn ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra sẽ cao hơn. Chẳng hạn, nhà liền kề tại Đồng Nai có giá trung bình 3-4 tỷ, thì với khoản thanh toán lần 1 từ 20-30%, nhà đầu tư sẽ phải có sẵn khoảng 600 – 900 triệu đồng, sau đó thanh toán lần lượt 5% theo tiến độ. Với biệt thự và dinh thự thì giá sẽ từ 10- 15 tỷ, nên số vốn ban đầu cũng phải “mạnh”. Trước khi liên hệ với môi giới, người mua nên tự tìm hiểu thông tin dự án qua những trang thông tin BĐS uy tín như chuyên trang dự án duan.batdongsan.com.vn và các tin, bài mang tính thời sự về thị trường BĐS tại phân mục Tin tức. Sau đó, tìm kiếm tin rao tại phần Mua bán hoặc Cho thuê và liên hệ với môi giới hoặc chính chủ. Việc tìm đến những trang web tin rao về BĐS uy tín sẽ giảm thiểu rủi ro khi mua bán, giao dịch bất động sản. 

Từ những lợi thế về địa lý và đặc biệt là quy hoạch hạ tầng, tỉnh Đồng Nai đã có điều kiện trở thành một thị trường BĐS tiềm năng ở khu vực phía Nam. Khi những công trình giao thông trọng điểm như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành dự kiến sẽ được hoàn thành trong giai đoạn 2022-2025, các chuyên gia bất động sản dự báo trong vòng 5 năm tới, thị trường BĐS Đồng Nai sẽ còn bứt phá phát triển.

Như vậy, chúng ta đã có một cái nhìn tổng quan và tương đối đầy đủ về thị trường BĐS Đồng Nai cũng như các dự nổi bật tại đây. Hy vọng rằng những thông tin trên sẽ giúp ích cho bạn trên hành trình lựa chọn cho mình một phương án đầu tư sinh lời hay một nơi an cư lý tưởng.

Nguồn : Batdongsan.com.vn