NGÔI NHÀ THỨ HAI: CÓ NHU CẦU THẬT SỰ KHÔNG?

Gần đây xu hướng ngôi nhà thứ hai (second home) khá hót, nhiều công ty BĐS, nhiều dự án với mục đích ngôi nhà thứ hai được triển khai: Novahill Phan Thiết, Waterpoint Bến Lức, Swanbay, rất nhiều dự án phân lô tại Đà Lạt, Bảo Lộc, Hòa Lạc, Hòa Bình…Việt Nam đang trên đà phát triển, thu nhập, mức sống tăng lên do đó một bộ phận cư dân có nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai.
Tuy nhiên nhu cầu thực sự về ngôi nhà thứ hai có nhiều không, việc sở hữu, vận hành các ngôi nhà thứ hai này có đơn giản như mọi người vẫn nghĩ không? Trước tiên, mình sẽ đưa ra một số ví dụ thực tế về việc sở hữu ngôi nhà thứ hai này.

  • Mình có một người quen, gia đình thuộc diện khá giả, mua 7000m2 đất tại Hòa Bình, mảnh đất vuông vắn, thuận tiện giao thông (cách Hanoi 45’ lái xe), xung quanh đó dân cư cũng khá đông đúc. Tuy nhiên việc trồng cây, nôi cá không hề đơn giản như hai vợ chồng đó vẫn suy nghĩ, cả đời chưa bao giờ động tới cái cuốc nên họ thuê người đào hố, mua phân gà cho vào hố, mua cây tại trường Đại học Nông nghiệp về trồng, tuy nhiên không có thời gian chăm sóc nên số lượng cây ăn quả tồn tại qua năm tháng giảm dần, chỉ có khoảng 10 cây sống sót trong tổng số 50 cây khác nhau được trồng lúc đầu. Năm đầu hai vợ chồng lên đó khoảng 3 lần, tần suất về sau ngày càng giảm dần và hiện nay 1 năm chưa chắc lên tới đó để “hưởng thụ” thú điền viên một lần. Nhà đó phải thuê người ở làng đó tới chăm và hai vợ chồng vẫn nói: nhà của mình để cho người khác ở (trị giá tài sản đó hiện nay hơn 8 tỷ), họ được trồng cây, thu hoạch trên mảnh đất của mình, hàng tháng lại còn được trả lương vài triệu. Mục tiêu ngôi nhà thứ hai để nghỉ dưỡng hoàn toàn không đạt được.
  • Một người bạn khác mua 1000m2 đất tại Hòa Lạc cách đây hơn 15. Sau đó mảnh đất được xây hàng rào, xây nhà, đào giếng khoan, lắp điện, thuê người đào hố trồng cây, mua cây giống tốt và kết quả là 20 cây chỉ có 2 cây sống sót mà cũng không ra quả nào. Người bạn đó mỗi năm lên thăm mảnh đất này 1-2 lần mặc dù cũng chỉ cách Hanoi 45’ lái xe, đường khá tốt, nhà cho người làng ở nhờ, coi như họ trông nhà cho mình không mất phí. Cũng giống như trường hợp trên, mục tiêu ngôi nhà thứ hai không đạt được, thay vào đó nó trở thành khoản đầu tư.

Về mặt tài chính, hiện nay có rất nhiều người có thể sở hữu ngôi nhà thứ hai, tuy nhiên thực tế rất ít những mảnh đất, ngôi nhà được mua đó trở thành ngôi nhà thứ hai thật sự, tỷ lệ có lẽ chưa tới 1% do nhiều lý do:

  1. Việc mua một mảnh đất, xây nhà lên mới chỉ là bước đầu, để nó trở thành ngôi nhà thứ hai thực sự là một chặng đường dài:
  • Các ngôi nhà thứ hai này cách nơi bạn ở hàng chục, thậm chí hàng trăm km, nếu đầu tư lên tử tế ai sẽ là người bảo quản tài sản cho bạn lúc bạn không có ở đó? Giải pháp khả dĩ nhất có lẽ là phải nhờ, thuê người địa phương trông nhà cho bạn, việc này không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ.
  • Việc trồng cây, chăm bón cây cũng là một vấn đề, đại đa số những người mua nhà đều không có đủ kiến thức, thời gian để làm việc đó, họ sẽ phải nhờ/thuê người địa phương phụ trách việc này, đây cũng là một khoản chi phí phải bỏ ra.

2. Xét về chi phí, ví dụ một căn nhà giá 5 tỷ, nếu bạn gửi tiết kiệm mỗi năm được tối thiểu 300tr, cộng thêm các chi phí thuê người, bảo dưỡng…tổng chi phí mỗi năm có thể lên tới 350tr. Nếu bạn chỉ lên căn nhà đó để “hưởng thụ” 4 lần, chi phí mỗi lần lên tới 90tr, một con số quá lớn, bạn có thể đi du lịch ở bất kỳ đâu, nghỉ tại khách sạn 5* chứ không phải chỉ “gắn bó” với căn nhà thứ hai của mình.
3. Việc sở hữu một ngôi nhà thứ hai nghe có vẻ hấp dẫn nhưng thực ra đại đa số mọi người sẽ cảm thấy chán sau 1-2 năm. Việc đi về khá mất thời gian, chi phí bảo dưỡng, vận hành tốn kém, đại đa số các căn nhà thứ hai được sử dụng rất ít và chúng trở thành đầu tư hơn là ngôi nhà sử dụng thứ hai của mình.
4. Một số người cho rằng họ sẽ chuyển về đó ở khi về hưu, hoặc để cho cha mẹ về đó ở, tuy nhiên việc tiếp cận các cơ sở khám chữa bệnh có chất lượng cao tại những nơi đó sẽ là một trở ngại lớn. Ví dụ những người cao tuổi sống tại một căn nhà xa xôi nào đó tại Bảo Lộc, nếu có vấn đề cấp cứu về y tế có lẽ phải mất nửa ngày mới về tới bệnh viện có uy tín tại TP HCM, liệu bạn có muốn đặt tính mạng của mình, của người thân của mình vào tình huống rủi ro lớn như vậy không?

Chúng ta đang sống trong kỷ nguyên 4.0 và Nền Kinh tế Chia sẻ (shared economy) đang là xu thế của thời đại. Với những tài sản có giá trị lớn (nhà, xe hơi), thay vì một người sử dụng, bạn có thể chia sẻ nó cho rất nhiều người khác, qua đó gia tăng giá trị sử dụng của tài sản và nâng cao hiệu quả xã hội của tài sản đó. Nó là nền tảng cho những startup công nghệ rất thành công: Airbnb, Grab, Uber, GoJek… Tuy nhiên những ngôi nhà second home đang đi ngược xu hướng này: chúng ta mua và sở hữu những tài sản có giá trị lớn mà gần như không sử dụng, và người khác cũng không được sử dụng được. Rất nhiều đồi chè, vườn café đáng ra được sử dụng để canh tác, tạo ra của cải cho xã hội lại bị chia lô và để không trong thời gian dài. Rất nhiều khu compound được xây lên để trống (Swanbay, Aquacity…), một sự lãng phí rất lớn cho xã hội.

Nhu cầu về căn nhà thứ hai là có thật, tuy nhiên nhu cầu thực rất ít, và hiện nay cụm từ này đang được sử dụng như là một cái cớ (excuse) để người ta mua bán nhà/đất chứ nó không phải là lý do thực sự (reason) cho các giao dịch đó. Người ta vẫn tiếp tục truyền tay nhau, giao dịch các tài sản mà giá trị sử dụng rất ít, nhưng người mua vẫn tiếp tục hài lòng vì giá trị của nó vẫn tiếp tục tăng lên. Đại đa số các giao dịch liên quan tới căn nhà thứ hai trong thời gian gần đây là đầu cơ (speculation) chứ không phải đầu tư (investment). Khác với đầu tư, việc đầu cơ luôn chứa đựng rủi ro rất lớn, người mua bán chủ yếu vì nghĩ rằng nó sẽ tăng giá trong tương lai chứ không phải vì giá trị sử dụng thực tế của nó. Nó có nhiều nét tương đồng như việc tăng, và giảm giá của một số giống hoa lan đột biết trong thời gian qua, khi giá của một số loại hoa lan được mua bán với giá rất cao khi người ta nghĩ rằng sẽ có người mua với giá cao hơn nữa, cho tới khi tất cả đổ vỡ và giá cả xuống dốc không phanh.

Ngoài một số người có nhu cầu sử dụng thực tế, đại đa số việc đầu tư căn nhà thứ hai hiện nay đi ngược xu thế thời đại (nền kinh tế chia sẻ), làm giảm thiểu các nguồn tài nguyên trong xã hội (chiếm dụng đất nông nghiệp đang canh tác rồi để trống, bỏ tiền ra xây nhà lớn rồi để trống…) và giá trị sử dụng rất thấp (phần lớn thời gian không sử dụng).

Căn nhà thứ hai hiện nay đang là cuộc chơi vui, rất nhiều người có lãi và họ sẽ tiếp tục đầu tư, cho dù giá trị sử dụng của nó rất thấp. Cuộc vui nào rồi cũng tới lúc kết thúc, cho tới một lúc mọi người nhận ra giá trị sử dụng rất thấp của nó.

Tác giả : Thái Hoà