BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG 2020 – BỨC TRANH MÀU XÁM

Chưa khi nào thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng lại đối mặt với nhiều khó khăn, khốc liệt như 2020. Đại dịch Covid-19 đã khiến thị trường suy giảm nghiêm trọng.
Năm 2020 thị trường BĐS đã phải “gồng mình” để chống dịch. Covid-19 đã ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS nói chung, trong đó phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng tổn thất nặng nề nhất.

KHÁCH SẠN – CÔNG SUẤT LẤP ĐẦY CHỈ 25%

Theo Savills, sau 2 đợt dịch đi qua, thị trường du lịch nghỉ dưỡng VN cho thấy sự phục hồi khá chậm, khi công suất lấp đầy toàn thị trường chỉ 25% do cầu du lịch nội địa chưa đủ để tác động rõ rệt.

Năm 2020, do đại dịch Covid-19, du lịch VN chịu tổn thất nặng nề nhất trong các ngành kinh tế. Du lịch thất thu 23 tỷ USD do khách quốc tế giảm 80%, khách trong nước giảm 50%.
Nếu tháng 1/2020, VN đón 2 triệu khách quốc tế trong một tháng. Thế nhưng, từ tháng 2/2020, Covid-19 bùng phát đã ngay lập tức ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành du lịch kéo theo BĐS khách sạn cũng “đuối theo”. Từ tháng 3/2020, VN ngừng đón khách quốc tế, chỉ còn hoạt động du lịch trong nước. Nhưng thị trường du lịch trong nước cũng bị ảnh hưởng bởi các đợt giãn cách xã hội. Tính cả năm, ngành du lịch nói chung, BĐS du lich nghỉ dưỡng nói riêng gặp muôn vàn khó khăn.
Theo Savills, 6 tháng đầu 2020, BĐS nghỉ dưỡng hoạt động kém nhất từ trước đến nay do chính sách phong tỏa. Công suất phòng chỉ còn 32%; giá phòng giảm 13% xuống 74USD/phòng/đêm. Sau Q1 đầy biến động, công suất Q2 chỉ đạt 12%. Áp lực từ công suất phòng thấp đã khiến giá phòng giảm 21% theo quý. Phân khúc 5 sao chịu ảnh hưởng nặng nhất do phụ thuộc vào khách quốc tế. Theo Sở DL Tp.HCM, lượng khách quốc tế 6 tháng đầu 2020 giảm 69% chỉ còn 1,3 triệu lượt.
Đến Q3/2020, công suất phòng ổn định hơn nhưng vẫn sụt giảm đáng kể so cùng kì. Cụ thể, giá phòng giảm 10% còn 54USD/phòng/đêm, mức giảm mạnh nhất ở khách sạn 5 sao.
Nhìn ở 2 thành phố lớn Hà Nội và Tp.HCM, nơi vốn là mảnh đất màu mỡ của kinh doanh khách sạn, mới thấy sức tàn phá “khốc liệt” của Covid-19. Tại Tp.HCM, từ đợt giãn cách xã hội tháng 4, công suất phòng dưới 20% và thấp hơn hầu hết thành phố khác ở châu Á. Con số này giảm mạnh so với công suất 72% năm 2019. Còn tại Hà Nội, cùng thời điểm, ghi nhận công suất phòng chỉ 35% cùng kì.
Theo CBRE, doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) trong nửa đầu năm tại Hà Nội và Tp.HCM lần lượt giảm 56% và 64% so cùng kỳ; toàn quốc giảm 55%.

CONDOTEL GẦN NHƯ ĐÓNG BĂNG


Condotel, 2020 là một năm “đáng buồn”. 9 tháng đầu 2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 condotel mới chào bán. Các khu vực chuyên condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều giao dịch ở mức rất thấp. Nguyên nhân sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động covid thì cơ bản là khung pháp lý vẫn chưa rõ ràng. Việc một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng phá vỡ cam kết lợi nhuận khiến khách hàng e ngại, mất niềm tin.

Q3/2020, cả nước chỉ có 1 dự án condotel mở bán 71 căn condotel, bằng 3% cùng kỳ.
Sự phát triển nhanh, mạnh của condotel vừa qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch. Tuy nhiên, sau thời gian phát triển nóng, phân khúc này đã chững lại.

Hiện BĐS du lịch nghỉ dưỡng bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Đã có tình trạng phát triển nóng các dự án căn hộ du lịch, nhưng chưa đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Đồng thời xuất hiện dấu hiệu “cung” vượt “cầu”. Ngoài ra, phân khúc này còn chưa được quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai, chưa có hợp đồng mẫu mua bán condotel, dẫn đến tình trạng nhiều CĐT tùy tiện huy động vốn.

Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, CĐT thực hiện các “chiêu thức”, như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “sổ đỏ” đất ở lâu dài, không hình thành đơn vị ở.
Đồng thời, đưa “miếng mồi” cam kết trả lợi nhuận rất cao, từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng.Việc CĐT không thực hiện trả lợi nhuận cao, không làm được sổ đỏ như cam kết, thậm chí không bàn giao condotel đúng hạn, dẫn đến đổ vỡ tại một số dự án, gây thiệt hại cho khách hàng và NĐT thứ cấp, ảnh hưởng đến trật tự, lợi ích công cộng.
Theo các chuyên gia, không chỉ do dịch bệnh mà BĐS nghỉ dưỡng năm 2020 trầm lắng rõ nét là bởi bộc lộ nhiều hạn chế, cần các chính sách pháp lý “mạnh tay” hơn để vực dậy phân khúc này.

KHÁCH NỘI ĐỊA – NIỀM HY VỌNG


Theo các chuyên gia, thị trường du lịch và BĐS nghỉ dưỡng trong tương lai gần phụ thuộc chủ yếu vào khách nội địa. Rào cản lớn của du lịch hiện nay chính là tình hình dịch bệnh còn phức tạp, nhưng chỉ tạm thời, còn về lâu dài, du lịch Việt Nam rất tiềm năng. Cụ thể, năm 2019, khách nội địa đạt 85 triệu trên tổng số 103 triệu lượt du khách. Bên cạnh đó, du khách Việt Nam xuất ngoại đã đạt mức tăng trưởng đáng chú ý, lên tới 8,6 triệu chuyến đi trong năm 2018. Nhóm du khách này có nhiều kinh nghiệm du lịch và có mức chi tiêu cao hơn, sẽ có xu hướng khám phá những điểm đến mới tại Việt Nam trong thời gian tới khi thị trường du lịch quốc tế chưa mở cửa.

Những con số về khách du lịch nội địa khá lạc quan, tuy nhiên, thị trường vẫn chưa thể phục hồi ngay như kỳ vọng và cần thời gian để “tái tạo” và tăng sức bật. Có thể mất 2-3 năm để ngành du lịch nghỉ dưỡng phục hồi như trước đại dịch.
Từ đó, các DN cần có chiến lược phù hợp để xây dựng các dự án tại những thành phố hạng 2, 3 có phong cảnh thiên nhiên đẹp, đặc biệt khu vực ven biển; đồng thời tập trung phục vụ nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.


—–Ibelin biên lược từ bài cafef.