3 yếu tố hình thành và cách “đo” độ nóng của sốt đất

3 yếu tố hình thành và cách
3 yếu tố hình thành và cách "đo" độ nóng của sốt đất

Trong báo cáo thị trường quý 2/2022, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn mô tả lại bức tranh sốt đất giai đoạn 2020-2022 từ đó chỉ ra những yếu tố hình thành và cách kiểm tra độ nóng của các đợt sốt đất.

Batdongsan.com.vn vừa công bố báo cáo thị trường quý 2/2022 với những thông tin đáng chú ý về sự phân hóa của thị trường bất động sản, các thông tin về kinh tế vĩ mô, chính sách với thị trường và dự báo thị trường nửa cuối năm.

Đặc biệt, trong phần phân tích về thị trường đất nền, các chuyên gia của Batdongsan.com.vn đã đưa ra những thông tin đáng chú ý về nguyên nhân hình thành các đợt sốt đất trong ba thập niên qua, giúp nhà đầu tư nhận biết mức độ nóng của một đợt sốt đất…

3 yếu tố hình thành sốt đất

 Các đợt sốt đất trong 30 năm (1990-2020)

Trong 30 năm qua thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 5 đợt sốt đất. Hai đợt sốt đất 1990-1995 và 2000-2003 liên quan nhiều đến các chính sách vĩ mô như Luật đất đai 1993; Nghị định 18 năm 1995; Sửa đổi Luật đất đai năm 2001; Nghị định 181 năm 2003… Trong khi đó, các đợt sốt đất trong vòng 5 năm trở lại đây (2016-2018; 2020-2022) đều có chung ít nhất 1 trong 3 yếu tố là Quy hoạch, Vốn đầu tư và Chính sách.

Với yếu tố quy hoạch có thể kể đến đợt sốt đất Vân Đồn trước thông tin lên đặc khu kinh tế. Batdongsan.com.vn trích dẫn dữ liệu google trend cho thấy sốt đất hình thành khi có thông tin quy hoạch Khu kinh tế Vân Đồn vào đầu năm 2018 sau đó đạt đỉnh vào khoảng tháng 7/2018 trước thông tin 3 nhà đầu tư đề xuất dự án cao cấp về hạ tầng du lịch, nghỉ dưỡng. Đợt sốt này nhanh chóng hạ nhiệt trước thông tin Quốc hội biểu quyết lùi thông qua luật Đặc khu.

Sốt đất nền tại Cam Lâm đầu năm 2022 cũng là một “case” điển hình liên quan yếu tố quy hoạch. Cụ thể, sốt đất hình thành khi có thông tin UBND Khánh Hòa gửi công văn về việc lập quy hoạch KĐT Cam Lâm và sau đó Phó Thủ tướng đồng ý chủ trương quy hoạch; Vingroup đề xuất triển khai 3 siêu dự án tại Cam Lâm. Cơn sốt được đẩy lên đỉnh điểm vào tháng 3 và tháng 4/2022 sau đó hạ nhiệt do các chính sách siết phân lô bán nền tại địa phương.

 Quy hoạch là một trong những yếu tố tác động mạnh tới sự hình thành các đợt sốt đất

Với yếu tố vốn đầu tư, một “case” điển hình là cơn sốt đất tại Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) trước thông tin VinGroup đề xuất quy hoạch 3 dự án lớn. Dù không bùng nổ nhưng cơn sốt đất này kéo dài cả năm trời, bắt đầu từ thông tin rumor về dự án đẩy giá khu vực lên cao và chỉ kết thúc khi VinGroup bác bỏ thông tin về đề xuất dự án trong ĐHCĐ năm 2021. Một trường hợp khác là sốt đất tại Bắc Ninh khi nguồn vốn FDI đổ về tỉnh này được giải ngân liên tục. Giá rao bán trung bình tại nhiều khu vực của Bắc Ninh cũng liên tục tăng, tỷ lệ thuận với tốc độ và lượng FDI giải ngân.

Với yếu tố chính sách, đợt sốt đất gần nhất liên quan đến chính sách lãi suất. Tiền rẻ trên thị trường đã kích thích nhà đầu tư mua đất nền gây sốt đất diện rộng kéo dài từ đầu năm 2020 và đạt đỉnh vào đầu quý 2/2021.

Dấu hiệu nhận biết mức độ sốt đất

Sốt đất là danh từ mô tả tình trạng giá đất tại một khu vực tăng đột biến (thường tính bằng lần) trong một thời gian ngắn. Batdongsan.com.vn cho rằng, nhà đầu tư có thể nhận diện mức độ “nóng” của một đợt sốt đất thông qua 4 dấu hiệu: Thông tin quy hoạch, chính sách hạ tầng; Lượng vốn FDI đăng ký/giải ngân; Google Trend và Chỉ số giá, mức độ quan tâm.

Trong đó Chỉ số giá và mức độ quan tâm bất động sản tại một khu vực là dấu hiệu rõ nhất để đánh giá mức độ sốt đất. Chẳng hạn trong đợt sốt đất Bắc Ninh kéo dài 6 tháng (từ tháng 9/2020 đến tháng 3/2021), dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản Bắc Ninh tăng gấp đôi, vùng đỉnh của giá bán được thiết lập vào tháng 3/2021 cao gấp đôi so với mốc tháng 9/2020, từ 12,2 triệu/m2 lên 23,5 triệu/m2.

Việc nhận biết các dấu hiệu và mức độ sốt đất giúp người mua, nhà đầu tư lựa chọn thời điểm thích hợp để tham gia thị trường. Khi lượt quan tâm, giá bán được đẩy lên vùng nóng, tăng gấp đôi, gấp ba thời điểm trước sốt là giai đoạn thị trường ở vùng đỉnh, rủi ro rất cao. Thời điểm sau sốt đất thị trường thường chững, giảm hoặc giảm sâu, tùy diễn biến thực tế và các thông tin hỗ trợ để xem xét tham gia hay chờ đợi.

Nguồn: Batdongsan.com.vn